No sábado à noite, na abertura das sessões ordinárias do Congresso, o presidente Javier Milei fez uma declaração que gerou debate: “Graças à eliminação da infame e extinta Lei de Aluguéis, o número de aluguéis publicados multiplicou-se exponencialmente e o custo do aluguel diminuiu até 30% em termos reais”. No entanto, muitos inquilinos afirmam não ter visto essa queda refletida em seus contratos. Então, o que o Presidente quis dizer? Os aluguéis realmente diminuíram?
Para esclarecer as afirmações, é importante considerar que Milei baseou sua declaração na evolução dos preços publicados nas plataformas imobiliárias, não nos valores finais dos contratos em vigor nem nos aumentos que os inquilinos enfrentam mês a mês.
Desde a revogação da Lei de Aluguéis através do DNU 70/2023 – em 29 de dezembro de 2023 -, os preços dos aluguéis publicados mostraram desaceleração em relação à inflação. Essa mudança normativa eliminou o prazo obrigatório de três anos e os ajustes anuais regulados pelo Índice de Contratos de Locação (ICL) e semestrais pela Casa Própria (após a atualização em outubro de 2023), permitindo maior flexibilidade nos acordos entre inquilinos e proprietários.
Em números concretos, o aluguel médio na Cidade de Buenos Aires em dezembro de 2023 foi de $334.888, de acordo com dados da Zonaprop. Já em janeiro de 2025, esse valor subiu para $566.025, representando um aumento nominal de 69%. No mesmo período, a inflação acumulada foi de aproximadamente 180% (segundo o Índice de Preços ao Consumidor ou IPC). Se os aluguéis tivessem aumentado no mesmo ritmo da inflação, o valor médio hoje seria de $937.686.
Com essa metodologia, ao comparar o valor atual com o que teria resultado se seguisse a inflação, obtém-se uma queda em termos reais de 39%. Ou seja, os aluguéis aumentaram, mas abaixo do ritmo inflacionário, o que implica uma diminuição relativa no custo real.
Apesar dos números, muitos inquilinos não percebem esse declínio porque os contratos já firmados antes da revogação da lei continuam sendo ajustados com cláusulas de aumentos anuais pelo ICL, que em março teve um aumento de 149,34%.
Tecnicamente, a afirmação de Milei está correta se considerarmos a evolução dos preços de oferta em plataformas e compará-los com a inflação. No entanto, a experiência dos inquilinos reflete outra realidade: os aluguéis continuam a subir em termos nominais. Como é comum na economia, os números podem indicar uma coisa, mas a percepção e a realidade do cotidiano podem ser diferentes.
O negócio dos aluguéis mudou da noite para o dia e a revogação da lei de aluguéis foi um ponto de inflexão importante. “O DNU estabeleceu uma mudança copernicana em matéria de locações. Não tem precedentes na legislação argentina e poucos a nível mundial, pois concede uma liberdade contratual sem precedentes entre as partes”, afirmou Enrique Abatti, presidente da Câmara de Proprietários da República Argentina.
A normativa de 2020 estabelecia que os contratos eram assinados por três anos, com aumentos anuais ajustados pelo ICL, que é calculado a partir de 50% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 50% da remuneração imponível média dos trabalhadores estáveis (RIPTE) – a evolução do salário privado. Em outubro de 2023, a lei foi atualizada e estabeleceu ajustes semestrais sob o Coeficiente Casa Própria. Esses dois tipos de contratos continuam vigentes.
No entanto, em dezembro de 2023, o DNU 70/2023 revogou a normativa, eliminando assim o prazo mínimo de três anos. Agora, os contratos podem ser pactuados com liberdade contratual.
Nesse sentido, um relatório recente do Colégio Imobiliário portenho revelou que 90% dos acordos de aluguel atuais são pactuados em pesos, embora seja permitido pactuar em moeda estrangeira, com reajustes quadrimensais, por 24 meses e utilizando o indicador IPC, embora alguns ainda sejam pactuados sob o ICL. Essa tendência reflete um consenso entre as partes para alcançar acordos mais equilibrados e adaptados ao contexto inflacionário. Apesar dessas mudanças, ainda há inquilinos com contratos vigentes sob a antiga normativa.
