No sábado à noite, na abertura das sessões ordinárias do Congresso, o presidente Javier Milei fez uma declaração que gerou debate: “Graças à eliminação da infame e extinta Lei do Aluguel, o número de aluguéis publicados multiplicou-se exponencialmente e o custo do aluguel caiu até 30% em termos reais”. No entanto, muitos inquilinos afirmam que não viram essa queda refletida em seus contratos. Então, o que o Presidente quis dizer? Os aluguéis realmente diminuíram?
Para esclarecer essas afirmações, é importante considerar que Milei baseou sua declaração na evolução dos preços publicados nas plataformas imobiliárias, não nos valores finais dos contratos vigentes nem nos aumentos mensais que os inquilinos enfrentam. Desde a derrogação da Lei do Aluguel através do DNU 70/2023, em 29 de dezembro de 2023, os preços dos aluguéis publicados mostraram uma desaceleração em relação à inflação. Esta mudança normativa eliminou o prazo obrigatório de três anos e os ajustes anuais regulamentados pelo Índice de Contratos de Locação (ICL), e semestrais pelo Coeficiente Casa Propia (após a atualização em outubro de 2023), permitindo uma maior flexibilidade nos acordos entre inquilinos e proprietários.
Em números concretos, o aluguel médio na Cidade de Buenos Aires em dezembro de 2023 foi de $334.888, segundo dados da Zonaprop. Enquanto em janeiro de 2025, esse valor subiu para $566.025, o que representa um aumento nominal de 69%. No mesmo período, a inflação acumulada foi de aproximadamente 180% (de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor ou IPC). Se os aluguéis tivessem aumentado no mesmo ritmo que a inflação, o valor médio seria hoje de $937.686.
Com essa metodologia, ao comparar o valor atual com o que teria sido se seguisse a inflação, obtemos uma queda em termos reais de 39%. Ou seja, os aluguéis aumentaram, mas abaixo do ritmo inflacionário, o que implica uma diminuição relativa no custo real. Apesar dos números, muitos inquilinos não percebem essa redução porque os contratos assinados antes da derrogação da lei continuam sendo ajustados com cláusulas de aumentos anuais pelo ICL, que em março atingiram um aumento de 149,34%.
Tecnicamente, a afirmação de Milei está correta se considerarmos a evolução dos preços de oferta nas plataformas e compararmos com a inflação. No entanto, a experiência dos inquilinos reflete outra realidade: os aluguéis continuam subindo em termos nominais. Como acontece frequentemente na economia, os números podem dizer uma coisa, mas a percepção e a realidade cotidiana podem ser diferentes. A revogação da lei do aluguel foi um ponto de inflexão chave, mudando o negócio dos aluguéis da noite para o dia. “O DNU estabeleceu uma mudança de paradigma em relação aos aluguéis. Não tem precedentes na legislação argentina e poucos no mundo, pois concede uma liberdade contratual sem precedentes entre as partes”, afirmou Enrique Abatti, presidente da Câmara de Proprietários da República Argentina.
A normativa de 2020 estabelecia contratos de três anos, com aumentos anuais ajustados pelo ICL e no RIPTE. Em outubro de 2023, a lei foi atualizada e estabeleceu ajustes semestrais sob o Coeficiente Casa Propria. Estes dois tipos de contratos continuam válidos. Mas em dezembro de 2023, o DNU 70/2023 revogou a normativa, eliminando o prazo mínimo de três anos. Agora, os contratos podem ser pactuados com liberdade contratual.
Um relatório recente do Colegio Inmobiliario porteño revelou que 90% dos contratos de aluguel atuais estão em pesos e têm ajustes a cada quatro meses, por 24 meses, utilizando o IPC, mesmo que alguns ainda estejam sob o ICL. Isso reflete um consenso entre as partes para alcançar acordos mais equilibrados e adaptados à situação de inflação. Apesar dessas mudanças, ainda existem inquilinos com contratos vigentes sob a antiga normativa.
