Em dezembro, a oferta de apartamentos usados para alugar em pesos na cidade de Buenos Aires superou 7000 unidades, o que significa um aumento de quase 12 vezes em relação às 550 unidades disponíveis no mesmo mês de 2023, conforme relatório do Reporte Inmobiliario. Esse crescimento englobou todas as tipologias, desde estúdios até unidades de três quartos. José Rozados, fundador do Reporte Inmobiliario, explicou ao LA NACION que esse aumento exponencial reflete uma maior transparência no mercado formal.
O crescimento na oferta de apartamentos usados se explica, em grande parte, pela revogação da Lei de Aluguéis, que havia restringido o mercado nos últimos anos. Rozados apontou que essa normativa empurrou muitas propriedades ao mercado informal, o que significa que muitas propriedades foram alugadas ou comercializadas sem cumprir os requisitos legais estabelecidos, como a falta de contratos formais ou registro em plataformas oficiais, dificultando a transparência e regulação do mercado. “A revogação da lei de aluguéis, que restringia a oferta, permitiu que toda a oferta se tornasse mais transparente”, afirmou. Esse evento não só aumentou a quantidade de unidades disponíveis, como também transformou a dinâmica de preços no setor.
A nova normativa, juntamente com as condições mais flexíveis introduzidas pelo DNU, possibilitou que os aluguéis iniciais começassem com valores mais razoáveis, graças à possibilidade de atualizações periódicas mais breves. O fundador do Reporte Inmobiliario destacou que, antes das mudanças na legislação, os proprietários enfrentavam dificuldades para ajustar os preços dos aluguéis, o que os levava a estabelecer valores iniciais elevados para se proteger da inflação. “Com a possibilidade atual de realizar atualizações a cada três ou quatro meses, os aluguéis começam com preços mais razoáveis. Há um ano, um proprietário podia perder até 20% de seu lucro. Este ano, pelo contrário, os aumentos nos aluguéis foram metade da inflação”, apontou.
A eliminação da lei de aluguéis facilitou a transparência do mercado, permitindo o aumento da oferta de apartamentos usados e ajuste dos preços para valores mais razoáveis. Outra mudança significativa foi o aumento na oferta de unidades maiores. José Rozados destacou que o maior aumento na oferta foi em unidades de quatro quartos, que anteriormente praticamente não estavam disponíveis para aluguel. No entanto, ressaltou que isso não significa que essas propriedades superem em quantidade às de outras tipologias. “Agora é possível encontrar unidades de diversos tamanhos na maioria dos bairros”, explicou. Além disso, enfatizou que os bairros mais dinâmicos, como Palermo, Belgrano, Recoleta e Caballito, foram os que apresentaram os maiores aumentos na oferta em geral.
De acordo com o Reporte Inmobiliario, os valores de aluguel de apartamentos usados nos bairros com maior oferta, como Belgrano, Palermo, Caballito e Recoleta, variam de acordo com a localização, estado da propriedade e sua antiguidade.
Em Belgrano, os aluguéis vão de $250.000 a $793.000 para estúdios; $200.000 a $900.000 para dois quartos; $450.000 a $1.400.000 para três quartos e $700.000 a $1.850.000 para quatro quartos.
Em Palermo, os valores variam entre $200.000 e $800.000 para estúdios; $300.000 e $1.300.000 para dois quartos; $400.000 e $1.800.000 para três quartos e $570.000 a $2.000.000 para quatro quartos.
Já em Caballito, os aluguéis de estúdios variam entre $240.000 e $650.000, enquanto em Recoleta, os valores vão de $220.000 a $680.000 para o mesmo tipo de propriedade. Os preços também apresentam uma ampla variação em unidades maiores nestes bairros, refletindo as diferenças no mercado de acordo com as características de cada imóvel.
Neste contexto de transição, o mercado mostra sinais de maior estabilidade, com uma oferta em crescimento e preços mais ajustados. Essas mudanças, impulsionadas pela flexibilização das condições de aluguel, proporcionam novas oportunidades tanto para inquilinos quanto para proprietários, marcando um ponto de viragem no setor imobiliário.
