No sábado à noite, na abertura das sessões ordinárias do Congresso, o presidente Javier Milei fez uma afirmação que gerou debate: “Graças à eliminação da infame e finada Lei de Aluguel, os aluguéis publicados se multiplicaram exponencialmente e o custo do aluguel caiu até 30% em termos reais”. No entanto, muitos inquilinos afirmam não ter visto essa queda refletida em seus contratos. Então, o que o Presidente quis dizer? Os aluguéis realmente caíram?
Para esclarecer as declarações, é importante considerar que Milei baseou sua afirmação na evolução dos preços publicados nas plataformas imobiliárias, e não nos valores finais dos contratos em vigor ou nos aumentos que os inquilinos enfrentam mês a mês. Desde a revogação da Lei de Aluguel através do Decreto 70/2023, em 29 de dezembro de 2023, os preços dos aluguéis publicados mostraram uma desaceleração em relação à inflação. Essa mudança normativa eliminou o prazo obrigatório de três anos e os ajustes anuais regulados pelo Índice de Contratos de Locação (ICL) e semestrais do Casa Propia (após a atualização em outubro de 2023) – estes últimos se referem a poucos casos -, possibilitando uma maior flexibilidade nos acordos entre inquilinos e proprietários.
Em números concretos, o aluguel médio na Cidade de Buenos Aires em dezembro de 2023 foi de $334.888, de acordo com dados da Zonaprop. Enquanto em janeiro de 2025, esse valor subiu para $566.025, o que representa um aumento nominal de 69%. No mesmo período, a inflação acumulada foi de aproximadamente 180% (segundo o Índice de Preços ao Consumidor, IPC). Se os aluguéis tivessem aumentado no mesmo ritmo da inflação, o valor médio hoje seria de $937.686.
Com essa metodologia, ao comparar o valor atual com o que teria resultado de seguir a inflação, obtém-se uma queda em termos reais de 39%. Ou seja, os aluguéis aumentaram, mas abaixo do ritmo inflacionário, o que implica em uma diminuição relativa no custo real. Apesar dos números, muitos inquilinos não percebem esse declínio porque os contratos firmados antes da revogação da lei continuam sendo ajustados com cláusulas de aumentos anuais pelo ICL, que em março chegou a 149,34%.
Tecnicamente, a afirmação de Milei está correta se tomarmos como referência a evolução dos preços de oferta nas plataformas e os compararmos com a inflação. No entanto, a experiência dos inquilinos reflete outra realidade: os aluguéis continuam aumentando em termos nominais. Como é comum na economia, os números podem dizer uma coisa, mas a percepção e a realidade cotidiana podem ser diferentes.
A revogação da lei de aluguéis foi um ponto de inflexão importante nesta nova dinâmica do mercado imobiliário. A norma de 2020 estabelecia contratos de três anos, com aumentos anuais ajustados pelo ICL e pelo RIPTE. Em dezembro de 2023, o DNU 70/2023 revogou a norma, permitindo aos contratos serem firmados com maior liberdade contratual. Um relatório recente do Colégio Imobiliário de Buenos Aires revelou que 90% dos contratos de aluguel atualmente são feitos em pesos, com ajustes trimestrais, por 24 meses, utilizando o IPC como indicador. A tendência é refletir um consenso entre as partes para alcançar acordos mais equilibrados e adaptados à situação inflacionária. Apesar dessas mudanças, ainda existem inquilinos com contratos estabelecidos sob a antiga normativa.
