A partir de 2025, a Cidade de Buenos Aires implementou mudanças-chave em seu Código Urbanístico (CUR) com o objetivo de equilibrar o desenvolvimento urbano e preservar a identidade dos bairros. Essas alterações têm gerado oportunidades e desafios na comercialização de lotes, impactando também na rentabilidade dos empreendedores e na dinâmica do mercado imobiliário.
1. Limitações de altura em bairros residenciais
O novo código é mais rigoroso em relação às restrições de altura das construções em áreas residenciais, com o objetivo de manter a harmonia arquitetônica e evitar edifícios desproporcionais em relação ao seu entorno. Assim, a redução na altura permitida afetou a rentabilidade potencial de alguns lotes, tornando certas áreas menos atrativas para empreendedores que buscam projetos de maior escala. Como resultado dessas mudanças e atualizações, a demanda em alguns bairros diminuiu, gerando ajustes nos valores de venda de terrenos com menor possibilidade de construção.
2. Incentivos para o desenvolvimento no sul da cidade
Com o objetivo de dinamizar áreas historicamente menos desenvolvidas, o código urbanístico introduz um sistema de incentivos para a construção em bairros do sul. Os empreendedores que investirem nessas áreas podem transferir capacidade construtiva para projetos em áreas mais demandadas ao norte. Essa medida tem gerado um crescente interesse pelos terrenos no sul da cidade, onde a valorização projetada alcança 25% nos próximos três anos. Além disso, muitas construtoras estão ajustando suas estratégias para transferir mais metros quadrados para corredores e avenidas que agora permitem maior construtibilidade.
3. Ampliação de espaços livres em quadras
A regulamentação promove a inclusão de espaços livres dentro das quadras, favorecendo a permeabilidade e a entrada de ar e luz natural. Isso visa melhorar a qualidade ambiental dos bairros. Embora essa iniciativa contribua para um melhor planejamento urbano, também significa que os lotes devem se adaptar às novas disposições, o que poderia reduzir a área construtiva e afetar a rentabilidade de alguns projetos.
4. Reforço da identidade do bairro
O novo código também busca preservar a identidade de cada bairro, regulando a morfologia e tipologia das edificações, mantendo a coerência estética e funcional. Assim, para os empreendedores, isso representa um duplo desafio: adaptar os projetos às novas regulamentações e encontrar oportunidades de investimento onde a regulamentação permita uma maior utilização do lote. Isso também poderia resultar em um maior interesse por bairros que permitem uma densificação controlada.
O mercado imobiliário em Buenos Aires está passando por uma transformação. As mudanças no Código Urbanístico redefiniram a rentabilidade dos lotes, fazendo com que os investidores devam ajustar suas estratégias. Embora o novo Código Urbanístico de Buenos Aires tenha redefinido o cenário da venda de lotes e do desenvolvimento imobiliário limitando a altura em áreas residenciais, também está gerando novas oportunidades no sul da cidade através de incentivos para investidores com visão de médio e longo prazo. Neste contexto, o grande desafio para os especialistas do setor é identificar terrenos com potencial para maximizar a construção dentro do marco normativo vigente, o que requer uma leitura estratégica das tendências e uma grande capacidade de adaptação em um mercado em constante evolução.
