A Cidade Autónoma de Buenos Aires continua mostrando sinais de recuperação. No mês de maio, houve um aumento no número de escrituras: foram realizadas 5610 operações, o que representa um crescimento de 22% em relação ao ano anterior. O montante total envolvido foi de $782.636 milhões, um aumento de 125,9% em relação a maio do ano passado. Em comparação com abril (quando foram assinadas 5471 escrituras), o número cresceu 2,6%. O valor médio de cada operação foi de $139.507.455 (equivalente a US$119.307 com base no câmbio oficial médio), o que implica um aumento de 90,2% em pesos e de 46,9% em dólares.

Um dos dados mais surpreendentes na Cidade foi o aumento nas escrituras com crédito hipotecário: em maio foram assinados 1300 contratos com hipotecas, um aumento de 822% em relação ao mesmo mês do ano passado. Nos primeiros cinco meses do ano, já foram acumuladas 5394 operações com financiamento bancário.

“Cumprimos três anos de crescimento interanual consecutivo, ou seja, 36 meses com resultado positivo contínuo. E outro dado encorajador é que as operações com crédito aumentam a cada mês”, destacou Jorge De Bártolo, presidente do Colégio de Notários de Buenos Aires. E acrescentou: “Acreditamos que é preferível continuar crescendo dessa forma, em um cenário de dólar mais estável, onde as pessoas vejam que é possível pagar uma prestação hipotecária”.

Por sua vez, Alan Flexer, gerente residencial & empreendimentos na Narvaez, mostra-se positivo em relação aos dados e acrescenta que “caso os anúncios sobre o uso de dólares sejam implementados, será mais uma ferramenta para dinamizar o movimento de compra e venda”.

A província de Buenos Aires atingiu em maio o maior volume de escrituras dos últimos 13 anos. Foram assinados 11.790 contratos de compra e venda, o que representa um crescimento interanual de 24,65% em relação ao mesmo mês de 2024, segundo dados do Colégio de Notários de Buenos Aires. No entanto, ao contrário de CABA e apesar do recorde, um dado acendeu um sinal de alerta: na comparação com abril, o mercado mostrou uma queda de 3,12% e, em particular, a quantidade de escrituras com hipoteca apresentou um retrocesso mais acentuado, o que novamente coloca em debate os obstáculos que persistem no acesso ao crédito hipotecário.

De acordo com o levantamento, em maio foram realizadas 1992 operações com financiamento bancário. Embora esse número represente o melhor maio desde 2018 e um aumento de 471% em relação ao ano passado (quando apenas 349 hipotecas foram assinadas nesse mês), o dado mensal mostrou uma queda de 6% em relação a abril (quando foram assinadas 2110). Também é importante esclarecer que em maio de 2024 as primeiras linhas de empréstimos acabavam de ser lançadas, então a comparação interanual em relação ao crédito não será tão relevante. No acumulado dos primeiros cinco meses do ano, na Província foram assinadas 47.966 escrituras, com uma média mensal de 9593 operações, o que representa um aumento de 48,31% em relação ao mesmo período de 2024. “Em maio, vimos como a tendência de crescimento interanual que vínhamos observando há alguns meses se mantém. Apesar da leve queda em relação a abril, continuamos a notar sinais positivos no comportamento geral do mercado”, reconheceu Guillermo Longhi, presidente do Colégio de Notários da província. A queda pode parecer pequena no contexto geral, mas não passa despercebida para o setor, que continua acompanhando de perto a evolução das condições de crédito. Entre fevereiro e maio, cada mês superou sozinho a quantidade de hipotecas assinadas em todo o ano de 2024. No entanto, as novas condições impostas pelos bancos começam a frear esse impulso. Em muitos casos, as instituições aumentaram as taxas entre duas e cinco vezes em questão de poucos meses, e ainda há um acesso limitado para autônomos e trabalhadores independentes, o que restringe o alcance do financiamento.

Na província, as escrituras com hipoteca caíram consideravelmente no último mês.

Apesar do aumento de 471% interanual em hipotecas (de 349 em maio de 2024 para 1.992 este ano), a queda mensal mostra um obstáculo-chave: o aumento das taxas das linhas de empréstimos. Nas últimas semanas, várias instituições ajustaram suas taxas entre dois e cinco pontos, encarecendo as parcelas mensais.

Sobre isso, o presidente da entidade concordou: “Apesar dos números interanuais continuarem sendo muito positivos, vemos essa pequena queda em relação ao mês anterior nas vendas com hipoteca. Acreditamos que uma das razões pode ser o aumento das taxas de alguns bancos, o que faz com que a parcela seja mais cara e consequentemente, reduz a quantidade de pessoas que podem se qualificar”. Para entender o aumento das taxas, é importante conhecer a situação atual do mercado: a demanda supera a oferta de fundos. Os bancos financiam suas carteiras com depósitos a curto prazo (geralmente menores que 90 dias), enquanto os créditos UVA se estendem por 20 ou até 30 anos. Essa diferença gera uma tensão: “Você não pode financiar por 30 anos se seus depósitos são de 30 dias”, afirmam diversos especialistas.

Essa lacuna gera um problema de liquidez: toda vez que aumentam os créditos concedidos, os bancos precisam se financiar de forma mais cara para manter o estoque. A resposta natural do sistema é elevar a Taxa Nominal Anual (TNA), de forma a moderar o acesso. “Há uma grande demanda que cresceu muito rápido e, ao mesmo tempo, financiar créditos hipotecários é caro para os bancos porque se trata de empréstimos com valores muito altos”, destaca Federico González Rouco, economista especializado em habitação.

Dessa forma, os empréstimos se tornam mais caros e o universo de pessoas que podem acessar a sua casa própria é reduzido.

Mesmo assim, o presidente do Colégio se mostrou esperançoso: “O forte crescimento interanual na quantidade de hipotecas confirma o impacto que a maior disponibilidade de opções de crédito está tendo. Esperamos que esse processo se mantenha e se amplie, para facilitar o acesso à moradia e fortalecer o setor como um todo”. Além do freio do crédito, outra explicação para a queda mensal de 3% nas escrituras em geral reside na escassez de produtos disponíveis.

“Estamos vendo muito a falta de estoque. Há muito pouco. Quando uma casa entra, ela é publicada com um preço mais alto porque há muita demanda e pouca oferta. O que está a um preço justo é vendido imediatamente, e depois não há reposição. É provável que a queda nas escrituras tenha a ver com isso”, afirmou Alejandro Soto Acebal, gerente da imobiliária Varela Kramer, que atua na região norte da Grande Buenos Aires.

O corretor explicou que “os valores de publicação hoje estão mais alinhados com os preços reais de venda. Não há mais tanta diferença entre o que é pedido e o que é pago. Isso reduziu a margem de negociação e, como consequência, aumentou o valor de fechamento das operações”.

Nesse sentido, ele alertou que o crédito não está impulsionando o mercado como se esperava: “Eu não tenho visto um grande aumento de hipotecas, o movimento não está como esperávamos. Há menos crédito do que operações à vista: a cada quatro escrituras, uma é com hipoteca. Não é o que mais está acontecendo”. No entanto, para trazer um pouco de calma, ele afirmou que é preciso esperar os próximos meses, que tendem a ter maior movimento (setembro, outubro e novembro). Estes períodos foram os que tiveram mais movimento de empréstimos hipotecários UVA em 2024, então serão fundamentais para fazer a comparação correta ano a ano.