Durante o ano passado, houve um aumento significativo na oferta de aluguéis na Cidade de Buenos Aires. Segundo um recente levantamento feito pelo Colegio Único de Corredores Imobiliários da Cidade de Buenos Aires (Cucicba), a oferta de aluguéis aumentou em 196,74% desde a revogação da lei de aluguéis em dezembro do ano anterior, com um aumento de 2,41% apenas no último mês do ano passado. Apesar desse crescimento, a oferta se mantém estável e em volume adequado ao mercado atual, com 95,96% dos imóveis disponíveis sendo apartamentos.
É importante destacar que os imóveis para aluguel representam 13,56% do total de oferta de imóveis na cidade, ainda um percentual relativamente baixo em comparação com a oferta total de imóveis para venda.
Uma das consequências mais perceptíveis desse rearranjo do mercado é a tendência de queda nos preços de aluguel, pelo menos em termos reais. De janeiro a novembro do ano passado, os aluguéis diminuíram em média 36,8% em termos reais, ou seja, o aumento dos preços foi inferior à taxa de inflação.
Essa queda nos preços se deve a várias razões, como a flexibilidade dos proprietários em aceitar contraofertas dos inquilinos e a necessidade de encontrar inquilinos em um contexto econômico instável. Em alguns casos, até mesmo houve redução nos preços nominais dos aluguéis, mostrando uma disposição maior para negociar.
Os novos contratos de aluguel em Buenos Aires priorizam prazos de 2 anos, ajustes a cada quatro meses e maior flexibilidade para inquilinos e proprietários.
Paralelamente a essa queda nos preços, também houve mudanças significativas nas condições dos acordos. A tendência no mercado é preferir contratos de aluguel de 24 meses, em comparação com o prazo mais longo imposto pela lei anterior de aluguéis de três anos, tornando-se um compromisso mais curto, porém mais estável tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Além disso, a maioria dos contratos é negociada em pesos, com ajustes trimestrais com base em dois dos índices mais utilizados: o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), publicado pelo INDEC, ou o Índice de Contratos de Locação (ICL) do Banco Central da República Argentina (BCRA). Esse sistema de ajuste busca se adaptar melhor à inflação local, oferecendo maior previsibilidade às partes envolvidas.
A oferta de aluguéis na Cidade de Buenos Aires está concentrada em alguns bairros específicos. Segundo o levantamento realizado pela Cucicba, os seis bairros com maior oferta de imóveis para aluguel são Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito e Puerto Madero, que juntos concentram 58,96% de toda a oferta na cidade.
Palermo, com seu total de 3805 imóveis para aluguel, lidera a lista representando 22,62% da oferta total. Este bairro ainda é o favorito devido a sua proximidade com áreas verdes, opções de entretenimento e a forte demanda de jovens profissionais em busca de moradias para aluguel.
Belgrano, por sua vez, é conhecido por sua infraestrutura, espaços verdes e conectividade, sendo um bairro atrativo para famílias e jovens.
Recoleta, com sua combinação de elegância e arquitetura clássica, é um bairro buscado pela sua localização estratégica, próximo a centros culturais, educativos e comerciais.
Caballito, que viu um crescimento em sua demanda imobiliária devido à sua infraestrutura e localização privilegiada, conectando o centro da cidade com a região oeste.
Por fim, Puerto Madero se destaca como uma das zonas mais exclusivas de Buenos Aires, com desenvolvimento imobiliário de alto nível e proximidade ao microcentro.
Em resumo, o mercado imobiliário de aluguéis em Buenos Aires passou por mudanças significativas, oferecendo mais flexibilidade para inquilinos e proprietários, com preços mais acessíveis e condições ajustadas às necessidades do mercado atual.
