Durante o ano de 2024, foi observado um notável aumento na oferta de aluguéis na Cidade de Buenos Aires. De acordo com um recente levantamento feito pelo Colegio Único de Corredores Inmobiliarios da Cidade de Buenos Aires (Cucicba), a oferta de aluguéis cresceu 196,74% desde 29 de dezembro de 2023 – data em que a lei de aluguéis foi revogada -, com um aumento de 2,41% apenas no último mês do ano passado. Apesar desse crescimento, a oferta se mantém estável e em volume adequado ao mercado atual, destacando que 95,96% dos imóveis disponíveis são apartamentos.

É importante ressaltar que os imóveis para aluguel representam 13,56% do total da oferta de imóveis na cidade, o que ainda é um percentual relativamente baixo se comparado com a oferta total de residências à venda.

Uma das consequências mais evidentes dessa reconfiguração do mercado é a tendência de queda nos preços dos aluguéis, pelo menos em termos reais. De janeiro de 2024 a novembro do mesmo ano, os aluguéis diminuíram em média 36,8% em termos reais, ou seja, o aumento dos preços foi inferior à taxa de inflação.

Essa queda nos preços se deve a várias razões: por um lado, a flexibilidade dos proprietários em aceitar contraofertas por parte dos inquilinos e, por outro, a necessidade de encontrar inquilinos em um contexto econômico instável. Em alguns casos, até mesmo houve redução nos preços nominais dos aluguéis, demonstrando uma disposição maior para negociar.

Os novos contratos de aluguel em Buenos Aires priorizam prazos de 2 anos, reajustes a cada quatro meses e maior flexibilidade para inquilinos e proprietários.

Além da redução de preços, houve mudanças significativas nas condições dos acordos. A tendência de mercado é preferir contratos de aluguel de 24 meses, em relação ao prazo mais longo imposto pela Lei de Aluguéis, de três anos, tornando-se um compromisso mais curto, porém mais estável tanto para proprietários quanto para inquilinos.

A maioria dos contratos são pactuados em pesos, com ajustes a cada quatro meses de acordo com dois dos índices mais utilizados: o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), publicado pelo INDEC, ou o Índice para Contratos de Locação (ICL) do Banco Central da República Argentina. Esse sistema de ajuste busca adaptar-se melhor à inflação local, oferecendo maior previsibilidade às partes.

A oferta de aluguéis na Cidade de Buenos Aires está concentrada em alguns bairros específicos. De acordo com o levantamento feito pelo Cucicba, os seis bairros com maior oferta de imóveis para alugar são Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito e Puerto Madero, que concentram 58,96% de toda a oferta de aluguel na cidade.

Palermo lidera a oferta de alugueis em Buenos Aires, com 22,62% do total, devido à sua conectividade, espaços verdes e oferta cultural.

Belgrano destaca-se por sua infraestrutura, espaços verdes e conectividade, sendo um bairro atraente para famílias e jovens.

Recoleta combina elegância e arquitetura clássica com uma localização estratégica, sendo buscado por sua proximidade a centros culturais, educacionais e comerciais.

Caballito viu um aumento na demanda imobiliária devido à sua infraestrutura e localização, conectando o centro da cidade com a zona oeste.

Puerto Madero, com seu desenvolvimento imobiliário de alto nível, é uma das zonas mais exclusivas de Buenos Aires, com uma oferta de luxo, escritórios e residências de alto padrão.

Esses bairros representam as diferentes opções e características da oferta de aluguéis na Cidade de Buenos Aires, atendendo às diversas necessidades e preferências dos locatários.