A redução da inflação e a estabilidade da taxa de câmbio estão gerando um novo ciclo de crescimento no mercado imobiliário, causando um movimento significativo de compra e venda de unidades usadas nos últimos meses. Apenas no mês de março, foram realizadas 4747 escrituras, um aumento de 10,94% em relação a fevereiro e 39,66% em comparação com o mesmo mês do ano passado. Durante março foram assinadas 4747 escrituras na Cidade de Buenos Aires, um aumento de 39,66% em relação ao mesmo mês de 2023. Um dado importante é o tempo de rotação das unidades à venda e o tempo médio que uma casa leva para ser vendida desde a publicação – que passou de 10,3 anos em 2020 para apenas 1,8 anos em março deste ano.
O grande impulsionador deste cenário positivo é, além da queda da inflação e da estabilidade da taxa de câmbio, o Crédito Hipotecário, que está permitindo que muitas pessoas e famílias possam trocar de um ambiente único para um com dois ambientes, e assim por diante, realizando um sonho adiado por muito tempo. A acessibilidade ao crédito hipotecário permite que muitas famílias possam aspirar a uma moradia de maior tamanho. Atualmente, 20% das escrituras na Cidade de Buenos Aires são feitas com Crédito Hipotecário, um dado relevante, uma vez que há um ano praticamente não havia crédito. O crédito é o grande impulsionador do mercado imobiliário, e acreditamos que, se a inflação continuar baixando, permitindo a redução das taxas de juros dos empréstimos, o percentual de escrituras com Crédito Hipotecário aumentará, assim como a quantidade de operações imobiliárias.
No entanto, esse dinamismo ainda não está ocorrendo na venda de unidades novas, por um lado devido ao excesso de unidades usadas à venda a preços menores, e por outro, porque o mercado de unidades novas e em construção ainda não conta com a opção de crédito hipotecário. As unidades novas ainda estão mostrando um baixo dinamismo devido à falta de crédito e à superoferta de usados. Com o aumento dos custos em dólares nos últimos 18 meses, os desenvolvedores imobiliários estão utilizando toda a criatividade possível para serem competitivos e oferecer diferentes alternativas de financiamento próprio para que seu produto seja uma opção acessível para quem deseja comprar uma casa nova com os padrões de qualidade e serviço procurados pelos novos compradores.
É fundamental que os desenvolvedores imobiliários voltem a desempenhar um papel relevante e estratégico para que o crescimento da oferta imobiliária seja constante e sustentável ao longo do tempo. A abertura da economia e o fim das restrições cambiais auguram uma mudança significativa nas expectativas do mercado de unidades em construção. Estamos vendo que muitos produtos nacionais começaram a baixar de preço e outros estão desacelerando rapidamente os aumentos. Diante da falta de crédito para unidades novas, os desenvolvedores estão oferecendo alternativas de financiamento próprio.
Começa a vislumbrar um mercado imobiliário diferente, mais dinâmico em geral, onde os diversos atores – desde fabricantes de insumos até construtores, distribuidores, comercializadores, entidades financeiras, bancos e seguradoras – estão percebendo a importância de trabalhar em conjunto em uma verdadeira indústria da construção que cresça de forma sólida e constante ao longo do tempo. Se analisarmos o mercado em relação ao preço de venda para o comprador final, os valores médios por m² em CABA ainda estão 25% abaixo do que estavam no final de 2017 e início de 2018, apesar dos custos de construção semelhantes. Com a abertura econômica, alguns insumos-chave para a construção começaram a baixar de preço.
Recentemente, observamos um aumento de 10% nos preços, não uniforme em todos os bairros de CABA. Alguns economistas falam em um aumento no valor do metro quadrado da ordem de 40%, sem especificar em quanto tempo este aumento pode ocorrer, pois depende de muitos fatores. Independentemente de quanto, quando e como ocorrerá o aumento do valor dos imóveis no futuro, o mais importante é que exista um mercado dinâmico e constante, onde a oferta e a demanda se encontrem, e uma indústria da construção que gere cada vez mais e melhores empregos, com uma demanda de compradores que possam adquirir sua casa através de crédito a longo prazo.
